2020.01.21
2019年12月28日，央行发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜作出规定。公告如下：
这意味着，此前与基准利率挂钩的房贷利率将转换成与LPR挂钩的新模式，在这个新政下，购房者可选择固定利率和浮动利率。
本次调整对哪些购房者有影响？
除纯公积金贷款外，当前正在还商业按揭贷款的购房者都将受到影响。
本次政策调整主要针对2020年前购房的，合同约定商业贷款利率为「基准利率+浮动比例」的购房者。从2020年3月起，银行必须和购房者重新约定利率。
存量商业性个人住房贷款定价基准如何转换？
关于存量浮动利率贷款定价基准的转换，与公众最息息相关的莫过于存量房贷利率将如何确定。
央行有关负责人表示，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
具体来看有以下要点：
1． 定价基准转换为LPR的：LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。
2． 定价基准转换为固定利率的：转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平；
3． 转换时点利率水平保持不变：该负责人还表示，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。
据了解，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。
央行还举了如下实例说明：若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
也就是说，此次存量商业个人住房按揭贷款定价基准切换为LPR后，至少未来一年个人利息支出并无变化。
易居研究院智库中心研究总监严跃指出，定价基准转换的影响是计算方式的变化，但利率本身不会变，或者说不会过多影响购房者的月供水平。
浮动or固定，居民该如何选？
分析人士分析，此次央行对存量浮动利率贷款用户给出两个选择，既可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，也可以转换为固定利率。转换后的利率水平由借贷双方协商确定，转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。这意味着，若选择固定利率的方式，商业性个人房贷利率将维持稳定。但若以LPR为定价基准加点的方式，商业性个人房贷则存在两种可能，一是利率下行带来月还款额降低的红利，二是利率上行导致月还款额增加。不过，他们认为，无论选择哪种方式，保持货币政策以及商业性个人房贷利率的稳健仍将是未来市场发展的趋势。
