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“新土改”来了！看专家解读楼市影响！

2020.03.24

3月12日下午，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，要求在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度。

该政策，有两大要点：

1、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

2、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

也就是说，新政后关于土地转性的问题，无需上报国务院审批，省内审批就行。这会使得省级政府对土地的开发利用更灵活，权限更大。

这次对“土地审批权”的放权，释放了以下几个信号：

一、中国房价调控多年，又回到了调整土地供给的道路上来了。

目前的一线城市甚至许多强二线城市，都有一个通病：常住人口持续攀升，但土地供应却有限。这里面的核心矛盾是土地增量与人口增量、购房增量极不匹配，导致人地错配的现象，比如人多的城市因为政策关系让有些土地得不到开发，最终导致房价上涨。

土地审批权下放各省、自治区、直辖市，这标志着省会城市、或者省内“副中心城市”、或者直辖市，将会突破城市边界，有办法获得更多建设用地。

该政策实施后，大城市的发展空间将被打开，省级政府有更大的用地自主权，就可以根据人口流入、流出的具体情况，根据市场需求来供给土地。

二、率先试点的地区，又多了一道缓解财政压力的法门。

此次用地审批权率先试点的省份分别为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。这些省份或城市，都处于京津冀、长三角、珠三角、成渝这些国内核心城市群，这些区域都是我国经济发展较快，人地矛盾较突出的地方。

这次的政策，能够很大程度的缓解地方财政压力，地方政府将集体土地转成国有土地后可以收取土地出让金，在土地交易中还可以得到各种税费。

三、除地方政府受益外，房子的刚需族也将成为最终受益者。

因为土地审批权的下放，有助于平抑省会城市特别是超大城市房价。

当省级政府获得了更大土地审批权，优先照顾的一定是省会城市或者省内的特大城市，这些城市有可能根据实际需求，将周边的农用地转为建设用地，满足更多人的住宅、工业生产需要。

专家解读

中国房地产研究会副会长顾云昌表示，《决定》对房地产业的发展、对房子的刚需族有一定的促进作用。“但并不是像有的人理解的那样，能够无限制放大、放开。坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线要保证。”

中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、研究员牛凤瑞表示，虽然地方用地审批权相应的扩大了，作为地方来说会更多地从自己的实际出发，考虑当地的房地产发展用地需求。但是“就此认为土地供应将进入大宽松时代，为房地产用地松绑，恐怕有点过度了，因为国家加强用地空间控制，用途管制，计划供应，这个政策始终没有变，也没有松动。”

亿翰智库运营策略顾问认为，对房地产行业而言，在短期土地供应方面，可能影响有限。但是长期来看，区域协同发展或对房地产行业形成隐性利好。此次政策仍然符合“因城施策”、“相机抉择”和“量化管理”的三大逻辑。审批权下放后，试点省份可根据当地的房地产市场特性因城施策；根据经济形势、行业环境相机抉择；通过考量房地产市场供需两端的现状，精准、定量调整土地供应。

根据以上政策的分析以及专家的解读，“新土改”对楼市并没有太大的影响，不过对房地产行业、“刚需购房”来说显然是传递了很强的政策信号。

“刚需”就是“刚性需求”，买房者以自住为首要条件。刚需购房标准包含了地段、交通、商业、户型标准、建筑、环境、健康、规划、服务标准等九大方面。例如商业标准上，社区步行10分钟可到达区域的商业圈（包含超市、农贸市场）。

而肇庆华英集团旗下的华英城优质教育社区，毗邻肇庆市第十六小学、配套华英城怡景湾大地幼儿园，还拥有家门口的华英新街市市场和家家欢超市，商业圈兴旺发达，不仅适合投资，更适合“刚需自住”。